吉林地税回应土地增值税质疑：万科称暂无法清算

2013年12月30日，中央电视台新闻频道《东方时空》栏目以《土地增值税：“可清算”何时才清算？》为题报道了吉林市万科城房地产项目土地增值税清算问题。媒体报道后，吉林省地方税务局就相关情况进行了核实。

据了解，吉林市万科城一期项目于2010年11月立项，并开工建设，于2012年12月19日通过验收。截至2012年12月31日销售面积占总面积的74.96%，未达到可清算条件。吉林市地税局第一直属局2013年10月份在进行房地产项目清算巡查中发现，万科城一期项目销售比例已超过85%，具备可清算条件，但企业未及时向税务机关报告。按照相关税收政策要求，该局于2013年10月17日下达了税务事项通知书，要求企业进行土地增值税清算。2013年11月15日，该企业向税务机关回复，提出工程款结算未结束，现阶段成本核算不准确，无法进行土地增值税清算。2013年12月2日，主管税务机关再次下达税务事项通知书，要求企业于2014年1月15日前提供无法清算相关证据。

2013年12月13日国家税务总局土地增值税征管工作视频会议后，吉林省地税局采取三条措施，加大土地增值税清算工作力度。一是加大政策宣传和培训工作力度，增强纳税人清算主体责任意识。对房地产开发企业将开展一次普遍性的土地增值税税法宣传和清算工作培训，让纳税人熟悉掌握清算政策和流程。二是强化房地产项目管理，完善土地增值税征管工作流程。明确要求房地产开发企业定期向税务机关报告房地产开发项目情况，包括项目区域、开发面积、工程招投标、销售和财务等方面情况。三是加强土地增值税征管基础工作，开展清算督导检查。2014年，吉林省将开展土地增值税清算案例交流，结合实际制定清算管理办法，组织土地增值税清算工作督导检查，确保土地增值税应征税款及时足额入库。

对土地增值税清算政策的解读

根据土地增值税暂行条例实施细则的规定，在项目竣工结算前由于涉及的成本确定或其他原因，而无法据以计算土地增值税的，可以实行预征。目前为了均衡税款入库，避免税收流失,加强对房地产企业土地增值税管理，对房地产开发企业土地增值税普遍实行销售时预征、项目终了进行清算，多退少补的制度。预征一般按照销售收入的一定比例征收。

依据《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发【2006】187号）的规定，目前土地增值税清算的条件分两类，一是应清算即必须清算的情形，包括：房地产开发项目全部竣工、完成销售的；整体转让未竣工决算房地产开发项目的；直接转让土地使用权的。二是税务机关可要求清算的情形，包括：已竣工验收的项目转让面积超过85%、或虽未超过85%但剩余面积已出租或自用的；取得预售许可证满三年仍未销售完毕的；纳税人注销登记的。在项目达到清算条件后进行土地增值税清算，得出房地产项目实际应缴的税款，与预征的税款比较后，多退少补。

纳税人进行土地增值税清算的义务在达到应清算条件后才发生。在未达到应清算条件前，即使达到税务机关可要求清算条件，纳税人不主动进行清算申报也不违反规定。对于达到可清算条件的项目，依据《土地增值税清算管理规程》的要求，税务机关可以要求纳税人进行清算，也可根据项目情况和本单位清算工作安排，确定暂不通知清算，待条件成熟后再要求纳税人进行清算。

据了解，上市企业为了利润均衡分配，根据会计制度和证券市场的有关规定，一般都在销售过程中根据自行测算的税负情况，在已预征的土地增值税之外，再预提部分准备金，这部分预提的准备金会在清算时根据实际清算出的税款缴纳。如果还没有达到清算条件，则这部分准备金暂时还不需要缴纳，不能认为是拖欠税款。

由于土地增值税清算工作比较复杂，对干部业务素质要求较高，而目前各地在土地增值税征管中力量配备还不足，可清算条件的设置，使主管税务机关可以根据自身力量及项目的不同情况，按照轻重缓急适当安排工作。从实践看，这一规定是基本符合目前税务机关工作实际的。