上海新政：中心城区中小户型比例不低于70%

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2016年2月23日，上海市政府办公厅转发《市规划国土资源局等四部门关于进一步优化本市土地和住房供应结构实施意见的通知》。通知指出，上海将要优化住房供地结构，增加中小套型住房供应比例，中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾突出的区域，提高至70%）。提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年。

关于中小套比例

中心城区不低于70%，郊区不低于60%（部分供需矛盾较突出区域，中小套型住房供应比例提高到70%）；

保障性住房用地中小套型住房的供应比例，中心城区为100%，郊区不低于80%以上。

鼓励公共交通为导向的社区开发模式，轨道交通站点周边区域（中心城、郊区的覆盖范围分别为600米、1500米）商品住房用地的中小套型住房供应比例提高到80%以上，以实现城市组团式紧凑开发，形成居住、工作、商业、文化等功能的有机协调。

关于中小套面积

本市多层、小高层、高层建筑的中小套型住房建筑面积标准分别为90平米、95平米、100平米。

关于产城融合

商务聚集区、科技创新区、产业社区以及周边1000米范围内的新增商品住宅用地，相关区县政府要在出让条件中明确，用于社会租赁的商品住房比例不低于15%，促进产城融合。

关于商办物业

新增商业办公用地，一般地区商业物业的持有比例为不低于80%、办公物业为不低于40%，且持有年限不低于10年；近阶段商业办公楼宇供应量较大的区域，商业物业的持有比例提高到100%，办公物业持有比例不低于60%或100%，持有年限不低于10年或长期持有。

根据中原研究咨询部的数据，目前外环线内的中小套型住房（90平方米以下）面积比重仅5.5%，外环线外的比重为16.9%。

值得关注的是，今年年初，上海已经试行了这一标准，调整了部分热门地块的户型要求。

比如上海杨浦区新江湾地块，和此前的出让条件相比，重新挂牌的新江湾地块中，大幅度增加了中小户型的比例以及保障房的配比，要求中小套型(90平方米以下)住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的60%。

此外，上海嘉定区嘉定新城一地块终止出让再次挂牌后也要求中小套型（90平方米以下）住宅建筑面积不得低于该地块住宅总建筑面积的50%。

那么，上述土地政策对于上海楼市来讲会有哪些影响？

首先，从住宅用地的结构变化看未来商品住宅市场，同策咨询研究部总监认为，主要有以下四点影响：

1、新增建设用地不可能有大幅增加（2014年两会期间，政府规划是到2020年新增建设用地在规定指标的基础上实现零增长，也就是供应肯定会受限制），存量用地盘活也很难有快速成效，现在增加市场供应的方法就是把户型做小，增加供应的套数，增加中小套型的供应，让更多的家庭能够买到或租赁到中小套型的房源，实现居住愿望；

2、上述土地政策明确中小套型就是100平方米以下的，明确增加中小套型的配比，政策面首先是为了增加中小套型的供应量，保证首套自住类的需求；

3、从现在上海土地政策特征来看，再结合目前财政部等部委90平方米以下契税减免的政策导向来看，100平方米以下尤其是90平方米以下的中小套型配比肯定会增加，开发商在上海的开发策略也会发生一定的改变；

4、由于地价的攀升、市中心土地供应的等因素，未来有可能会出现更多的中小套型MINI豪宅，比如新江湾地块，90平方米以下面积配比较高，地价也不低，这个项目势必会中小套型的豪宅项目。未来市中心的地块尤其是外环内的地块一旦出让，如果按照本次土地政策中小套型配比条件较高，那么，这些项目极有可能都会走中小套型MINI豪宅路线。

其次，从商办土地政策看商办市场，同策咨询研究部总监张宏伟认为，由于上海商办市场存量较大，目前政策的直接出发点仍然是为了去库存。具体来讲：

从上海商业地产市场来看，2015年12月底可售余量继续抬升，达1030.60万平米，连续15个月小幅环比上扬，本月环比上扬1个百分点，而较2014年同期来看上扬幅度则达到15%。

由此可见，上海商业地产市场持续呈现供大于求的态势。从销售的去化周期来看，按照近3个月的平均去化速度，当前商业存销比高达71个月，虽然较上月下滑了15个月之多，但仍处于高位。目前外环外区域库存仍偏高，在2014年7-9月和2015年6月以后区域存量有两次明显的抬升，也是上海商业房源市场库存量居高不下的主因。

而从商业市场的招商运营趋势方面，2016年同样面临着巨大的挑战。2015年商业项目开业数量十大城市中，上海以26个排名第一。但由于市场空置率有上升，租金仍将以缓慢上涨趋势为主。但差异化和重新定义电商时代下实体商场的核心价值将成为日益迫切的挑战。此外，由于招商形式严峻，预计原准备在2015年开业的15-20家项目或不得不延期至2016年开业。

上海办公市场方面，可售余量延续上月走势小幅下滑，同策咨询研究部数据显示，截止2015年12月底，上海办公市场可售余量环比下滑0.07个百分点至927.75万平米，但与2014年同期相比，上扬幅度仍然达到31%。

就去化周期来看，按照近3个月（2015年10-12月）的平均去化速度，目前办公市场的存销比仅为21个月，环比继续减少7个月。11月22日，国务院发布《关于加快发展生活性服务业促进消费结构升级的指导意见》，其中提到，积极发展包括客栈民宿、短租公寓、长租公寓等在内的满足群众消费需求的细分业态。面对非住宅用地的高库存问题，长租公寓、创客空间、线上短租平台的出现，为这类房地产去库存提供了另一种路径。而这一切背后的逻辑，则是更好地盘活市场存量，利用、改造更多的闲置资源，满足多元化需求。

综上所述，上海市土地政策“提高商办用地供应的有效性和精准度，鼓励开发企业持有商办物业持续运营，商业物业持有比例不低于80%，办公物业不低于40%，持有年限不低于10年”等措施，归根结底还是为了千方百计去库存，解决当前商办市场库量偏大的问题。

责任编辑：吕明JN301